Les Pays-Bas sont confrontés à un défi majeur en matière de construction (de logements). Parallèlement, les développeurs de projets doivent prendre en compte de plus en plus de règles en matière de permis de construire et d’environnement. Avec « l’assurance après les procédures de recours », un projet est assuré contre les conséquences (financières) d’une annulation due à des recours et à des décisions judiciaires négatives au Conseil d’État.

Il est désormais acquis que les procédures de recours durent plus longtemps que les 40 semaines prévues. Selon le rapport annuel du Conseil d’État pour 2022, le délai d’attente entre le recours et la décision de la Chambre environnementale est porté à 46 semaines. Cela s’explique principalement par le nombre croissant de dossiers relevant du droit de l’environnement, par leur complexité croissante et par le manque de personnel pour gérer ces procédures de recours.

On s’attend à ce que le délai de livraison ne fasse qu’augmenter. Cela est dû en partie au problème actuel de l’azote, mais aussi à l’augmentation du nombre de projets énergétiques durables.

Une assurance contre les conséquences d’une procédure de recours peut rassurer les investisseurs, les banques et les acheteurs. Avec « l’assurance après recours », les assureurs garantissent la perte financière si les promoteurs du projet ne peuvent pas réaliser le projet.

« Nous avons remarqué que les promoteurs de projets aux Pays-Bas recherchent une solution, car ils sont confrontés au fait qu’un permis environnemental précédemment délivré pour un projet de construction peut toujours être retiré après une décision du Conseil d’État », déclare Erwin Konijn. , leader de la pratique immobilière chez Marsh. «Ils doivent attendre de plus en plus longtemps pour obtenir une décision et voir leurs coûts de construction et leurs taux d’intérêt augmenter. Tant qu’ils ne peuvent pas démarrer leur projet ou que le projet est au point mort.

« L’assurance remboursera les pertes financières réelles si le permis est annulé en raison d’une décision négative dans une procédure de recours devant le Conseil d’État. Nous avons présenté l’idée du produit aux développeurs du projet. Ils étaient enthousiastes à ce sujet.

Accélérer

L’assurance est proposée avec succès depuis un certain temps, entre autres en France et en Belgique. Ces pays ont un système juridique similaire à celui des Pays-Bas. La Société d’Analyse de Risque (SAR) réalise l’analyse des risques.

« Il est fréquent que les acteurs concernés entament des procédures de recours contre les permis d’environnement », précise Jérôme Eliat, associé chez SAR. «Dans la pratique, nous constatons qu’il est douteux que les recours conduisent à l’annulation d’un projet. Cela entraîne un retard important et cela entraîne des risques financiers supplémentaires. L’assurance ne peut pas garantir que le délai de traitement d’une procédure de recours soit raccourci. Mais vous pouvez acheter le terrain à bâtir plus rapidement et commencer à construire sans trop tarder.»

« Une procédure de recours devant le Conseil d’Etat n’a pas d’effet suspensif sur le permis », explique-t-il. « Cela signifie que le permis déjà accordé est valable jusqu’à son éventuelle annulation par le Conseil d’État. Cela signifie également que le promoteur peut démarrer les travaux de construction pendant ces procédures au Conseil d’État.

« Le projet devra-t-il être démoli de manière inattendue ? Ensuite, l’assurance couvre également les coûts de démolition du projet.

Cela implique cependant un risque financier majeur, et c’est là que l’assurance offre une solution. « Nous transférons ce risque aux assureurs avec cette assurance, afin que le développeur du projet puisse quand même démarrer. Si le Conseil d’État se prononce négativement quelques mois ou années plus tard sur l’autorisation déjà accordée, l’assureur interviendra pour indemniser les différentes parties concernées.»

Sécurité financière

L’« Assurance après recours » indemnise les dommages subis par les promoteurs de projets, les acheteurs privés, les propriétaires fonciers ou les investisseurs. « Dans un projet de logement par exemple, la compensation est destinée aux promoteurs du projet ; la différence entre les coûts de construction et de conception payés et les montants que les acheteurs ont déjà payés pour la propriété au promoteur du projet », explique Konijn.

« Les coûts de construction comprennent également des coûts supplémentaires. Par exemple, pour rupture de contrat avec des sous-traitants ou pour des frais liés au financement que vous avez dû contracter pour le projet. Et le projet devra-t-il être démoli de manière inattendue ? Ensuite, l’assurance couvre également les coûts de démolition du projet.

Les acheteurs privés peuvent également compter sur une compensation. Avant la livraison du logement, l’indemnisation correspond au montant qu’ils ont déjà payé pour le logement multiplié par un maximum de 120 % pour couvrir les frais cachés comme l’annulation d’un prêt hypothécaire ou la location d’un logement de remplacement.

Konijn : « Bien entendu, il peut également arriver qu’un permis soit retiré après l’achèvement d’un logement. Vous pouvez alors vivre dans la maison, mais vous courez le risque qu’elle soit plus difficile à vendre faute de permis. Le montant de l’indemnisation est alors basé sur la différence entre les valeurs marchandes avant et après le retrait du permis. Avec un maximum de 20% de la valeur marchande originale du bien. La perte de valeur du terrain est également couverte de la même manière.

Outre les projets de construction résidentielle, des projets commerciaux tels que des projets de vente au détail, de bureaux et d’énergie durable peuvent également être assurés. « Vous assurez le prix d’achat du terrain, le financement auprès de la banque, les acheteurs et les logements que vous n’avez pas encore vendus. Cela apporte une certitude. De cette façon, vous pouvez poursuivre la commercialisation et le développement du projet », explique Konijn.

La prime d’assurance s’élève à environ 1,5 % de la valeur assurée. «Le montant de la prime dépend de la taille du projet et du risque que vous souhaitez assurer», explique Konijn.

Analyse approfondie des risques

Pour bénéficier de l’assurance, le demandeur passe par plusieurs étapes. « La première étape est de contacter un de nos conseillers. Cela est possible dès lors que l’on sait que l’autorisation fera l’objet d’un recours devant le Conseil d’Etat. Nous discutons de la question de savoir si le projet est éligible à l’assurance », explique Konijn.

« Il est bon de savoir que nous n’assurons que des projets financiers bien fondés. Nous sommes prudents lorsqu’il s’agit d’assurer des projets socialement sensibles. Le projet est-il éligible ? Ensuite, une analyse des risques doit être effectuée.

«Nous demandons au préalable au client de faire réaliser un premier audit des procédures d’autorisation et de recours par un avocat spécialisé sur la base de principes précis», ajoute Eliat. « Si la conclusion de cet audit est qu’une procédure de recours n’aboutira (probablement) pas à l’annulation d’un projet, alors la SAR fera réaliser un deuxième audit indépendant. »

« Nous comparons ensuite les résultats des deux audits. L’objectif est d’évaluer si les risques décrits correspondent et s’ils sont acceptables pour les assureurs. Cette assurance sert de levier pour accélérer le développement du projet. Si tel est le cas, nous donnerons le feu vert. Nous soumettons ensuite le dossier aux assureurs notés A. Ils peuvent alors faire une proposition d’assurance sur mesure.